购物中心多元化业态布局设计

　　商业组合一般是购物中心商业规划中非常重要的方式。如果购物中心的商业组合经过科学合理的设计，整个购物中心的商业价值可以大大提高。但是，如果在设计购物中心时，商业组合不能合理设计，不符合城市商业发展的现状，就会导致购物中心经营不良，无法产生收入，最终甚至导致整个购物中心的损失。那么什么是合理的购物中心形式组合，购物中心形式组合需要考虑哪些因素呢?今天我们来详细看看。

　　购物中心的商业形式一般是指购物中心为心为了更好地满足消费者的需求而形成的商业模式或商业形式。商业形式的分类主要取决于经营主体的数量。目标市场、经营理念、服务功能、门店规模、选址、目标客户、商品结构、门店设施和装修标准、商品采购渠道(从厂家或经销商处采购)和募集方式(中央采购或单店采购)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率)、销售方式等。

　　01.购物中心业态组合定位要考虑的因素。

　　1.引进足够规模的新业态。

　　购物中心需要引进更多符合当地实际需要的新商业形式，对原商业形式产生影响，打破旧的商业模式。而引进的新商业形式也需要相对较大的规模，使其他商业形式至少难以超越3-5年，使引进的新商业形式能够形成强大的规模地位，帮助购物中心聚集人气。

　　2.设置主流业态和核心店。

　　购物中心在进行业务布局时，必须合理设置主流业务形式和主要商店。这确保了购物中心开业后对周边业务的竞争。购物中心本身具有很强的销售能力，可以更好地吸引消费者，聚集商业知名度。购物中心需要引入更多商业形式的原因是为了补充各种商业形式，降低整个购物中心的运营成本，提高整个购物中心的利润，降低风险。

　　3.错位经营百货公司和综合超市。

　　在购物中心，非常适合引进百货公司或大型超市，可以作为主流业态。需要注意的是，两者之间存在一定的竞争关系，因此在引进时需要做错位操作。

　　4.一、二层采用步行街业态。

　　购物中心一、二层建议采用步行街业态，非常方便购物中心未来的管理。如果购物中心引进百货公司或大型超市，也需要将项目整合为零进行销售，以确保资金的快速回笼。

　　5.防止百货公司或超市之间的租售矛盾。

　　在购物中心引进百货公司或大型超市，可以帮助购物中心快速形成商业氛围，促进整个购物中心的运营。但无论是百货公司还是大型超市，租金要求都相对较低，因此更容易形成租售矛盾。

　　6.分层布置百货业态。

　　现代百货公司的定位主要是时尚，大部分消费群体都是女性，所以可以承受更高的租金。但是百货公司的业态必须从一楼开始配置，共享面积至少40%。这和大型超市有点相似，也会影响很多投资者对这类店铺的投资欲望。购物中心引进百货公司或大型超市需要注意这一点。

　　02.最合适的楼层和面积范围。

　　1.单体商业项目适宜建设规模。

　　正常情况下。

　　目前，我国大部分地级市建设单一商业项目，一般项目面积约2-3万平方米，层数约3-4层。

　　特殊情况下。

　　有时在项目开发中，由于土地面积、建筑密度等规划条件的限制，项目开发面积相对较小，或者城市人口基数相对较大，商业区繁荣。在这种情况下，单个商业项目也适合建设5层。但总面积应控制在4万平方米以内。

　　2.单个商业项目应建设的商业区。

　　在一个商业项目中，人们对商场面积的最大心理承受能力是1.7万平方米，而最大生理承受能力是2.3万平方米。一旦超过这个区域，人们很容易疲劳，但会影响商业空间的运行。

　　国外商业项目。

　　通过调查，我们发现国外大部分百货公司面积为7000-8000平方米，而在日本，一旦百货公司面积超过6000平方米，就会受到大店法的规定。

　　03.购物中心三大业态组合。

　　根据项目总建设规模和层数的不同，购物中心态组合建议如下：

　　1.购物中心层数为4层：建议一楼面积为4000㎡~5000㎡，总建筑面积为1.6万㎡~2万㎡。

　　组合(1)

　　3F.4F临街部分分割销售。

　　临街3F.4F设计为透明立面，采用大面积透明落地玻璃，搭配明亮的灯光，成为餐饮、咖啡、茶馆等需要高情调和视觉要求的商业场所，并分开销售。

　　3F、4F分割销售的原因是整个项目总建筑面积小，最大销售面积只有2万平方米。为了提高整个购物中心的收入，我们必须尽可能提高分割销售商店的比例。

　　组合优缺点分析。

　　这种组合也有缺点，即缺乏核心商店。然而，由于内置的步行街集中了流行的时尚和服装垄断，提供了舒适活泼的购物环境，具有明显的聚集效应，更受运营商和消费者的欢迎。

　　同时，这种组合适合划小店面积，这样更方便控制总价，也有利于促销。

　　从定价策略和解决租售矛盾的角度来看，有利于开业后的运营管理。这种一楼是步行街，尽可能多的楼层是步行街的组合，是单一商业地产项目的首选和主要组合模式。

　　虽然目前地级市内置步行街的业态很少，但相信这很快就会成为未来的流行趋势。

　　(2)组合(2)

　　这种组合的目的是通过大型超市积累人气，提高整个项目的质量。大型超市应该是这一组合的核心卖点。

　　但整个项目必须从2F开始排水，并将人流输送到3F，否则，直接将大型超市设置在3F会有更大的运营风险。

　　组合(3)

　　就第二组合和第三组合而言，由于内置步行街销售的商店数量太少，必须明确：

　　大型超市和百货公司的面积必须分开出售。

　　一层面积一般不少于4000㎡;

　　与组合(1)类似，将3F.4F临街包装设计成景观类型的餐厅出售。

　　上述三种组合是根据工程总面积小的特点设计的。对于总建筑面积太小的项目，如果现有商业地产不能形成一个角落，为了避免项目开业后的商业风险，建议开发商仔细开发。.