城市地标商业综合体设计的15个要点

　　随着中国经济的快速增长，前所未有的人涌入城市，追求更好的就业、收入和高质量的生活。这给我们创造新一代城市带来了更大的机会。中国有自己独特的文化和城市历史，但也存在着所有现代城市都必须解决的问题。世界不同语境下的人文规模、综合体、公交指导开发模式(TOD)等话题都会发生变化，但其基本设计原则是常见的。

　　结合多年在综合体项目上的设计经验，与大家分享城市地标性商业综合体设计的15个要点。

　　以公共交通为导向的TOD模式起源于美国，其主要目的是防止美国郊区的低密度扩散。自2000年以来，中国广泛开展了TOD模式的研究和实践，并探索了TOD概念如何与当前国内城市特征相结合。

　　TOD模式也在当前商业综合体的发展中发挥了积极的示范作用。在具体设计中，如何连接轨道交通、商业空间布局、公共空间设置、互动场景、人文艺术和沉浸式体验馆等，无论从硬件设施、购物体验还是精神人文关怀，商业综合体的开发和设计师都需要围绕轨道交通系统进行扩展。

　　与公共交通的紧密结合对综合体的设计和开发时间有关键影响。无论是标高连接、渠道连接，还是综合体内部功能的综合整合，都需要认真研究，多专业、密切协调。当项目有机会进入公共轨道交通时，它在综合体的长期发展和增值方面具有绝对优势。我们将建议业主尽可能充分拥抱这样的机会，尽管他们需要支付相应的费用，或者导致工期延长。因为进入轨道交通的机会，一旦错过，以后想进入，成本很高。

　　02项目定位，业态比例。

　　作为城市地标的商业综合体，其项目定位和商业形式比例非常重要，城市对地标的期望往往高于开发商。根据过去的经验，我们发现随着时间的推移，城市的期望可能更接近现实，但开发商需要控制

　　成本控制和设计质量总是充满矛盾，但长期利益和远程发展不能被初始成本控制所牺牲，这可能是一场永远不会停止的讨论和锯战。如何在刀刃上花费有限的资金，创造一个平衡的城市地标综合体，经受住时间的考验，是对建筑师水平的相当大的考验。

　　我们经常看到，甲方由于自身实力，对某些业态厚此薄彼，导致项目失衡，这是相当可惜的。要么项目不成功，要么项目后需要大量改造。我们的建议是一开始就尽量做到位，这也有利于项目未来的升级迭代。

　　城市综合体一般包括商业、办公、酒店、公寓，以下也主要针对具有这些功能的商业综合体。随着社会的发展，更复杂的综合体越来越普遍，如表演形式、城市观景台、私人艺术博物馆或艺术画廊功能、身临其境的主题街区、电子体育体验馆等，都会影响整体的动态线路设计和布局。

　　03商业比例。

　　无论购物中心是作为综合体的配套设施，还是作为综合体的主要产品，这种定位差异都会导致购物中心的总面积、商业形式比例和许多设计差异，也会影响其在基地显示面上的优先排名和位置。

　　04沿街立面展示。

　　一般来说，商业综合体会把相对完整的街道留给商业，作为人流入口、商业活动和品牌展示。然而，高端办公楼和星级酒店也需要有合适的城市和道路展示面。因此，需要适当规划不同功能区的三维项目城市展示面和主入口位置。

　　05城市界面，城市地标。

　　综合体的建筑高度和沿街长度是项目作为城市地标定义城市界面和城市天际线的表现点。在城市里，建筑高度越高，沿街长度越长，一般规划局和市领导都会越关注，因为项目有自己独特的使命来定义城市界面，经过专家会议和收集各方意见后更容易获得批准。如果项目周边有历史建筑需要保护，可以提高项目的长期运营和知名度，但在设计开发初期，会有更多的需要考虑和通过审查。

　　06商业建筑。

　　综合体中的商业往往面临着集中商业或街区商业的灵魂折磨。

　　一般来说，集中式商店更有利于统一控制，创造一年四季恒温恒湿的舒适环境。但由于街区商业展示面较多，特别适合品牌旗舰店和线下体验店，也提供了更多样化的购物、休闲和体验场景，近年来赢得了更多开发商的青睐。

　　与集中商业相比，街区商业(全部自主)对甲方商业管理部门的经营能力有很高的要求。同时，如果街区规模过大，就有去化困难的风险。一旦街区经营不善，也可能导致综合体或区域整体形象长期下降。

　　因此，在做选择题时，我们不能粗心大意。如今，中国成功的街区业务案例很多。在设计成功的街区业务的过程中，多个专业团队的脑力激荡、紧密协调、细致的设计推敲是成功的必由之路。

　　07动线

　　商业需要清晰连续的动线。办公室和酒店的动线也需要连贯清晰。商业形式之间的动线最好不要交叉，以免造成混淆。一些商业综合体的商业动线与办公入口动线甚至酒店入口动线交叉混淆，导致办公和酒店入口不清晰，从而降低综合体的整体质量。清晰独立的交通组织和各种形式的入口也是构成合理动线的必要条件。

　　08自持比例。

　　综合体的自持比例是我们在设计中也会更加关注的一点。由于自持比例的不同，会导致建筑定位的差异，进而影响建筑布局、建筑形式和成本控制。

　　09业态优先。

　　不同的项目，由于基地位置、甲方定位、城市期望、规划局要求不同，对不同业务形式的排名会有重点。无论重点如何，我们仍然建议实现适度的平衡，以避免未来长期发展的遗憾。